杨德龙:三季度复苏在望,警惕房地产市场连锁反应

来源:日期:2022/08/04 浏览:70

一、当前经济形势和面临的问题

1、疫情防控逐渐放松,三季度复苏确定性高

整体来看,上半年经济出现比较明显的下滑,二季度下滑尤其严重,经济勉强实现正增长,GDP增速0.4%。在疫情管控措施比较严格的情况下,实现正增长是非常不容易的。在4月份经济比较低迷时,我建议大家要保持信心,要认识到很多影响因素都是暂时的,并不是长期的,长期看我国经济潜在增长速度仍然在4%以上。一旦疫情得到有效控制,疫情管控措施做出相应调整,经济就会逐步复苏。我们看到6月份经济数据已经有所改善:3-5月份的PMI都在荣枯分水岭之下,6月份重新回到之上,PMI作为一个先行指标反映了未来三个月经济运行,因此我们从PMI的角度预计三季度会继续复苏。

前段时间我和券商到海南进行了一周调研,主要调研了旅游免税产业链,明显感觉到在上海6月1日全面解封以及放开到海南的旅游后,整个海南的旅游路线都是爆满的,海南很多五星级酒店价格已经炒到三四千一晚,免税店购物也排起了长龙。虽然旅游数据还没有完全恢复到疫情前2019年的水平,但根据统计,整个端午节期间旅游人数已经恢复到2019年的70%,消费金额恢复到2019年的60%,也就是说复苏是确定的。尽管这其中也有一部分是之前被压抑的需求的集中释放,但整体看,相对于4、5月份有明显回升。

近期疫情防控政策逐步开始调整,第九版疫情防控明显比之前一个版本放松了。比如入境隔离的天数大大缩短,以及行程码及时取消了星号,从过去查14天的行程缩短到7天等,一定程度上增加了城市之间、省份之间人员的流动。经济要想活跃起来,人员必须流动起来,因为人是最重要的生产要素。此外,过去几年经济转型已经体现出消费的重要性:消费对GDP的贡献超过投资和出口,成为三驾马车中最重要的一个引擎。上半年社会消费品零售总额整体还是表现不佳,出现了微负增长。下半年一定要出现快速的复苏,最好能够回到10%以上,这样下半年经济就稳了。

在疫情防控不断放松后,消费和经济在未来两个季度出现复苏是可预期的。但这也是一个重要风险点:奥密克戎的传播性比较强,控制起来比较难,会不会部分地方又出现疫情反复,管控措施再加码,导致经济增速出现再次回落的风险。

2、房地产投资跌幅扩大,连锁反应值得警惕

上半年数据显示,固定资产投资增速出现下滑,其中房地产投资下滑最为明显,并且跌幅逐渐扩大。近期的一些烂尾楼、集体停贷的事件,是房地产整体去杠杆、资金链出现断裂风险的一种集中体现。虽然部分楼盘出现集体断贷占银行按揭贷款的比例微乎其微,但它反映出很多问题,其连锁反应和蝴蝶效应值得警惕:未来会不会有更多的楼盘,更多的业主看到集体断贷的可能性后也加入到该行列,以此促进保交楼,促进开发商加快建楼的速度?去年恒大等大型地产商已经出现资金链风险,今年很多大地产商又出现债券评级下调,甚至债券价格暴跌的情况,这些都反映出资本方对于房地产市场在去杠杆过程中出现资金链断裂、甚至破产倒闭的风险的担忧,这一点非常值得关注。

今年上半年很多地方取消了限购限贷,甚至出现了一些购房送户口,购房减免购置税等鼓励措施,但收效甚微。这是因为经济启动并不像汽车的启动,汽车只要踩油门马上就会走起来,但整个经济一旦增速放下来,想再启动就要像飞机一样,必须要滑行很长一段时间,并且要达到一定的速度才能启动。所以经济增速出现下调再想启动,就需要更大的力度来刺激,更多的措施来放宽对消费的限制。

过去五年对房地产企业进行资金链上的严格控制,很多房企不能发股票融资,被强制去杠杆,导致其在过度加杠杆后资金面非常脆弱,一旦房地产销售放缓,很快就面临资金链断裂的风险,形成恶性循环。加上出现烂尾楼事件后,新的购房者在买房时会更加谨慎,新房销售可能会进一步下降,这将进一步加大房地产公司回收资金的难度,加重他们资金链的危机。此外,三年疫情导致很多人收入下降,甚至让部分行业出现失业潮。人们对于买房的信心和能力大受影响,即使部分地方放开了房地产的限购限贷,也只有部分富人阶层有能力买房,中低收入人群买房的能力仍然有限。

不过房地产行业目前面临的问题还没有形成系统性风险,并且由于按揭的首付比例偏高,最少30%,很多有贷款记录的甚至要付60-70%的首付,所以只要房价不下跌就不会出现大面积断供的现象,也不会出现美国2008年的次贷危机。当时美国发生次贷危机主要是由于很多银行零首付或者仅以10%的首付给买房者提供贷款,杠杆过高,又加上通过MBS这种按揭贷款资产证券化,将风险扩散到金融系统。现在来看我国房地产市场面临的问题主要还是房企资金链断裂问题,并没有扩散到整个金融系统。所以只要采取措施来保交楼,稳定市场预期,让更多的买房者能够放心买房,已经交了全款的买房者最终能够拿到房子,这些问题都能化解。

二、如何解决房地产政策矫枉过正问题?

1、保障房企正常开发贷的需求

房地产行业本身就是依靠杠杆发展的行业,这是它本质的特征。所以在去杠杆过程中要注意不能一刀切,对于正常的开发贷需求和没有触碰到“三条红线”的房企提供正常的贷款支持。

2、满足购房者按揭贷款需求

无论是首套房还是改善性住房,在房住不炒的政策下要给予满足。实际上按揭贷款对银行来说是最优质的贷款,坏账率是最低的,因为有房子做抵押。一般情况下中国人对房产拥有的意愿是非常强烈的,不到万不得已都不会断供,所以银行也非常有积极性来放按揭贷款,因此未来满足购房者正常按揭贷款的需求还是要落实下来。

3、加大政府投资力度,刺激民间投资

加快地方专项债权的发行,提高基建投资包括传统基建和新基建的增长速度非常重要。现在民间投资明显不足,实体经济、实体企业对未来的信心不足,所以扩大再生产的冲动不强。这种时候政府投资一定程度上可以弥补民间投资的不足,通过加快传统基建,比如修路建桥等基础公共设施;以及新基建,比如加快信息高速公路,新能源中的充电桩,以及5G基站、大数据中心、人工智能等新经济行业的基建投资,既能够稳住经济增长基本盘,又能够推动经济增长。

三、未来发展三个着力点:大消费、新能源和科技

1、大力刺激消费复苏,拒绝一刀切式管控

在疫情管控能够严格落实的情况下,减少一些不必要的限制消费的环节,让消费能够正常运转起来,下半年消费增速将会重回10%以上。现在的问题是很多地方强制加码,对外来人员强制隔离,甚至对低风险地区来的人员也隔离,阻碍了人员流动,使正常经济活动受到很大的影响。应该在符合疫情防控情况下放开消费,不随意关停消费场所,不层层加码,严格贯彻中央以及国家卫健委统一政策,不歧视外来人员或者随便隔离外来人员,人员流动起来消费自然就起来了。中国人是非常勤奋的,只要有赚钱机会大家就一定会抓住,只要有消费的可能性,消费的积极性也会起来,这些措施比发消费券甚至比发现金更有效果。

2、大力发展清洁能源,摆脱进口能源依赖

上半年汽车消费整体出现比较明显的下降,特别是二季度非常明显,但新能源汽车却继续高歌猛进,上半年出现了翻倍的销量增长,很多车企都有翻倍甚至几倍的销量增长。新能源汽车替代传统燃油车的速度正在加快,我国新能源汽车的渗透率从去年15%提高到今年上半年的25%。虽然新能源汽车销量突破1000万辆,但其在我国整体汽车保有量占比不到3%,未来发展潜力巨大。

大力发展新能源汽车不仅给资本市场带来很多投资机会,也是我国汽车行业弯道超车的巨大机遇,同时还能够帮助我国摆脱对于进口石油的依赖。国际油价高企,美国对俄罗斯一度进行石油禁运的威胁。我们要考虑将来一旦出现关系紧张,石油进口有可能不会那么顺畅,到时候即使高价也不一定能够买到足够的石油。如果把我们的汽车的一半换成新能源,主动权就在我们手里了。我们可以通过光伏发电、风电、核电、水电、火电等保障电力供应,这场能源革命未来发展空间巨大。在现在的发电结构中,火电占到70%,水电占到20%,光伏风电加在一起不到10%,如果在西部沙漠地区能够有1%的面积建光伏发电站、建风电,能源问题就会得到解决。所以,大力发展清洁能源是政策重要的着力点。

3、加速平台经济发展,致力攻关“卡脖子”技术

平台经济整治已经取得阶段性成效,国家表态继续支持民营企业平台经济发展。未来还是要发挥互联网企业对经济的刺激作用,同时对于“卡脖子”的一些科技领域进行攻关,加大科研投入,对于芯片半导体等行业进行大力支持,摆脱对于美国芯片进口的依赖。

(杨德龙为前海开源基金首席经济学家)

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杨德龙

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连锁反应疫情房地产市场房地产警惕

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